Rất nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ nghĩ đơn giản: bỏ qua bước thiết kế, tự gọi thợ thi công trực tiếp sẽ tiết kiệm được một khoản kha khá. Thực tế không hẳn vậy. Chi phí thiết kế văn phòng hiện chỉ khoảng 180.000-250.000 VNĐ/m2, tương đương 2-5% tổng chi phí đầu tư theo phân tích của Maxhome Group. Trong khi đó, thi công không có bản vẽ chi tiết lại dễ khiến chi phí phát sinh tăng thêm 10-20%, thậm chí cao hơn nếu sai sót liên quan đến kết cấu. Bài này so sánh trực tiếp hai phương án, thuê trọn gói thiết kế + thi công, và tự thi công theo kinh nghiệm, theo từng khoản mục cụ thể, để bạn biết mình đang thực sự tiết kiệm hay đang gánh rủi ro.
Vì sao chi phí thiết kế và thi công hay bị so sánh nhầm?
Thiết kế và thi công là 2 khoản chi tách biệt, chiếm tỷ trọng rất khác nhau trong tổng ngân sách, nhưng nhiều người gộp chung rồi kết luận “bỏ thiết kế là bớt được một khoản lớn”. Không đúng.
Thiết kế và thi công là 2 khoản chi tách biệt
Dự toán nội thất văn phòng, hiểu đơn giản, là bảng liệt kê chi tiết toàn bộ hạng mục và chi phí dự kiến trước khi bắt đầu thi công, dùng để kiểm soát ngân sách và tiến độ. Thiết kế nằm ở đầu bảng đó, chỉ chiếm 2-5% tổng chi phí xây dựng. Phần lớn tiền vẫn nằm ở thi công: vật liệu, nhân công, hệ thống điện nước.
Vấn đề là người quyết định thường nhìn vào con số tuyệt đối (vài triệu tiền thiết kế) mà quên so với tổng ngân sách hàng trăm triệu. Cắt 5% để đổi lấy rủi ro sai công năng, nghe không còn hợp lý nữa.
Vì sao nhiều người tưởng bỏ thiết kế là tiết kiệm?
Thi công trọn gói là mô hình một đơn vị đảm nhiệm đồng thời thiết kế và thi công, chịu trách nhiệm đồng bộ từ bản vẽ đến bàn giao và bảo hành tập trung. Ngược lại, tự thi công, hay còn gọi thuê thầu lẻ, là mô hình chủ đầu tư tự tìm và điều phối nhiều nhà thầu, nhà cung cấp riêng biệt cho từng hạng mục, không qua một đơn vị tổng thầu duy nhất.
Nhìn hai định nghĩa này, dễ hiểu vì sao người mới hay nhầm: tự thi công có vẻ “bỏ bớt một khâu” nên tưởng rẻ hơn. Nhưng khâu bị bỏ đó, thiết kế, lại chính là thứ giúp toàn bộ dự án không bị lệch hướng giữa chừng.
Bảng so sánh chi phí thuê trọn gói và tự thi công
Đơn giá thị trường hiện tại cho cả 3 gói thi công trọn gói dao động từ 2,8 đến hơn 6,5 triệu VNĐ/m2, còn tự thi công không qua thiết kế thường bắt đầu thấp hơn nhưng dễ đội lên vì thiếu kiểm soát tập trung. Dưới đây là bảng số liệu cụ thể.
Đơn giá thiết kế và thi công theo m2 hiện nay
Thiết kế văn phòng (BTC) dao động 180.000-250.000 VNĐ/m2, một số đơn vị chào giá thấp nhất từ 120.000 VNĐ/m2 tùy độ phức tạp bản vẽ. Thi công hoàn thiện, tính riêng, dao động 1.500.000-5.500.000 VNĐ/m2, có nơi ghi nhận tới 7.000.000 VNĐ/m2 khi dùng vật liệu cao cấp.
| Gói dịch vụ | Đơn giá/m2 | Phù hợp |
|---|---|---|
| Basic | 2,8 – 3,5 triệu | Văn phòng nhỏ, ngân sách hạn chế |
| Standard | 3,6 – 4,8 triệu | Doanh nghiệp SME |
| Premium | 4,9 – 6,5+ triệu | Văn phòng hạng A |
Ba mức giá này đã gộp cả thiết kế lẫn thi công trong một gói, theo khảo sát dự toán từ Inter Office trên hơn 150 dự án thực tế. Nếu muốn tách riêng phần thiết kế theo từng mức ngân sách, có thể tham khảo thêm báo giá thiết kế văn phòng theo 3 mức giá m2.
Chi phí thiết kế thực ra chiếm tỷ trọng rất nhỏ
Ngay cả khi tính theo quy định nhà nước, chi phí thiết kế công trình theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng cũng chỉ dao động 5-10% tổng mức đầu tư tùy quy mô dự án. So với thi công, phần chiếm phần lớn ngân sách, bỏ qua thiết kế để “tiết kiệm” 5-10% đó, đổi lại rủi ro sai lệch toàn bộ 90% còn lại, là một cuộc đánh đổi không cân xứng.
Đây chính là chỗ nhiều SME tính sai. Họ nhìn con số thiết kế đứng một mình, thay vì đặt cạnh tổng ngân sách để thấy tỷ lệ thực.
Cách tính tổng chi phí 2 phương án cho cùng diện tích
Một cách thực tế để so sánh: dùng phương pháp phân bổ ngân sách 30/40/30 — 30% cho khu công cộng như lễ tân, phòng họp; 40% cho khu làm việc chính; 30% còn lại cho kỹ thuật và phụ trợ. Áp cùng công thức này cho cả hai phương án, bạn sẽ thấy khoảng cách thực sự không lớn như tưởng tượng ban đầu, vì chi phí vật liệu và nhân công, chứ không phải thiết kế, mới là biến số quyết định.
Chi phí cụ thể còn phụ thuộc 8 yếu tố: diện tích, phong cách thiết kế, chất lượng vật liệu, trang thiết bị nội thất, hệ thống M&E, thời gian thi công, vị trí địa lý và đơn vị thực hiện. Tính đúng 8 yếu tố này trước, rồi mới so sánh 2 phương án, thay vì so sánh vội theo cảm tính.
Rủi ro phát sinh chi phí khi tự thi công không thiết kế
Không có bản vẽ thiết kế, thay đổi kết cấu giữa chừng có thể khiến chi phí phát sinh tăng 10-20%, thậm chí cao hơn nếu liên quan tới kết cấu chịu lực. Đây là phần rủi ro thường bị đánh giá thấp nhất khi ai đó quyết định “tự làm cho nhanh”.
Chi phí đội lên bao nhiêu khi thiếu bản vẽ
Có bản vẽ thiết kế chi tiết trước khi thi công giúp giảm 10-20% chi phí phát sinh so với thi công không thiết kế. Ngược lại, thiếu bản vẽ mà phải thay đổi kết cấu khi đang thi công, chuyện xảy ra thường xuyên hơn bạn nghĩ, đẩy chi phí phát sinh lên đúng mức đó, có khi hơn.
Điều đáng nói: khoản phát sinh này không nằm trong dự toán ban đầu. Người tự thi công thường chỉ nhìn thấy nó sau khi đã lỡ chi tiền cho phần phải đập bỏ, sửa lại, đúng kiểu 5 khoản chi phí ẩn dễ đội vốn nhất khi thi công văn phòng.
Rủi ro lệch bản vẽ khi 2 khâu tách rời nhau
Khi thiết kế và thi công do hai bên độc lập đảm nhiệm, không có sự kết nối chặt chẽ, đội thi công dễ hiểu sai ý đồ thiết kế, gọi là rủi ro lệch bản vẽ. Hệ quả là công trình bị điều chỉnh giữa chừng, kéo dài tiến độ và đội thêm chi phí sửa chữa. Office Solutions, đơn vị tư vấn văn phòng, xếp đây vào nhóm rủi ro lớn nhất khi thi công thiếu điều phối chuyên môn.
“Rẻ hơn ban đầu” không đồng nghĩa “rẻ hơn về sau”. Chi phí sửa lỗi sau khi đã lắp đặt luôn cao hơn chi phí điều chỉnh trên bản vẽ trước khi thi công.
So sánh bảo hành giữa 2 mô hình
Thi công trọn gói mang lại bảo hành tập trung, một đầu mối chịu trách nhiệm toàn bộ công trình. Tự thi công qua nhiều nhà thầu lẻ, theo phân tích của SpaceT, lại dễ rơi vào tình trạng chồng chéo trách nhiệm: hạng mục nào hỏng, không rõ bên nào bảo hành. Đây là chi phí ẩn khó lượng hóa nhưng thực tế rất tốn kém khi phát sinh sự cố.
Khi nào nên tự thi công, khi nào cần thuê trọn gói?
Không phải lúc nào thuê trọn gói cũng là lựa chọn đúng, và không phải lúc nào tự thi công cũng là rủi ro. Điểm khác biệt nằm ở quy mô công trình và mức độ bạn có thể tự giám sát kỹ thuật.
Trường hợp tự thi công vẫn hợp lý
Tự thi công phù hợp với người đã có ý tưởng rõ ràng, muốn kiểm soát từng giai đoạn, và quan trọng nhất, có đủ thời gian lẫn kiến thức để tự giám sát chất lượng từng nhà thầu. Với văn phòng diện tích nhỏ, ít hạng mục kỹ thuật phức tạp (không cần cải tạo hệ M&E lớn), rủi ro lệch bản vẽ cũng thấp hơn nhiều so với văn phòng quy mô lớn.
Sự thật ít công ty nhỏ để ý: thiết kế là khoản chi phòng ngừa, không phải chi phí xa xỉ
Nhiều công ty nhỏ coi thiết kế là hạng mục có thể cắt để tiết kiệm. Nhưng nhìn lại con số: chi phí thiết kế chỉ chiếm 2-5% tổng ngân sách, còn thiếu nó có thể khiến 10-20% ngân sách còn lại phát sinh ngoài dự kiến. Đơn vị như Inter Office, sau hơn 150 dự án, đúc kết rằng một bảng dự toán đầy đủ, bắt đầu từ thiết kế, mới là công cụ tiết kiệm chi phí thực sự, không phải là khoản đội thêm.
Với công ty đang cân đo giữa hai phương án, câu hỏi đúng không phải “thiết kế có tốn thêm tiền không”, mà là “công trình của mình đủ đơn giản để tự giám sát toàn bộ rủi ro kỹ thuật không”. Trả lời được câu đó, phần còn lại chỉ là chọn gói thi công phù hợp ngân sách.
Leave a Reply