Bảng giá nội thất văn phòng theo hạng mục: 6 khoản cần dự toán

Nhận một bản báo giá “trọn gói 2 triệu/m²” nghe có vẻ dễ hiểu, nhưng con số đó không nói cho bạn biết tiền đang chảy vào đâu. Vách ngăn, trần, sàn, bàn ghế, tủ và hệ thống điện mạng, mỗi hạng mục có đơn giá riêng, và chênh lệch giữa các nhà thầu thường nằm ở chỗ ai tính đủ, ai tính thiếu. Bài này tách bảng giá nội thất văn phòng thành từng hạng mục cụ thể, kèm khung giá tham khảo, để bạn tự đối chiếu trước khi ký hợp đồng. Theo bảng báo giá thi công nội thất văn phòng của HELI, đơn giá thi công trọn gói phổ biến trên thị trường dao động 1,5-5,5 triệu đồng/m² tùy gói cơ bản, tiêu chuẩn hay cao cấp, nhưng con số tổng đó chỉ có ý nghĩa khi bạn biết nó gồm những gì.

Vì sao nên báo giá theo từng hạng mục?

Một bảng báo giá đủ tin cậy phải liệt kê rõ vách ngăn, trần, sàn, bàn ghế, tủ và hệ thống điện, thay vì gộp chung thành một dòng “thi công nội thất”. Phần này giải thích cấu trúc bảng giá theo hạng mục, khác biệt với báo giá trọn gói, và vì sao diện tích văn phòng lại kéo đơn giá lên xuống.

Bảng giá theo hạng mục gồm những gì

Nhiều đơn vị thiết kế chia báo giá thành 5 nhóm chính theo cách phân loại hạng mục của HELI Interior: khu vực giám đốc, khu vực nhân viên, quầy lễ tân, phòng họp và các khu vực chức năng khác. Đây là cách phân loại quen thuộc, nhưng nó vẫn là góc nhìn theo “không gian” chứ chưa phải theo “vật liệu thi công”.

Muốn dự toán chính xác, bạn cần thêm một lớp phân loại nữa: theo hạng mục xây dựng, vách ngăn, trần, sàn, hệ thống điện, rồi mới đến hạng mục nội thất rời như bàn, ghế, tủ. Hai lớp phân loại này bổ sung cho nhau. Lớp không gian giúp bạn hình dung tổng thể, lớp vật liệu giúp bạn kiểm tra từng dòng chi phí có hợp lý không.

Khác biệt giữa báo giá trọn gói và theo hạng mục

Theo phân tích của Maison Interior về cấu trúc báo giá thiết kế thi công, chi phí thiết kế và chi phí thi công là hai khoản tách biệt, đơn giá thiết kế tính theo m² sàn sử dụng, đơn giá thi công tính theo gói hoàn thiện. Vấn đề là “gói hoàn thiện” đó bên trong gồm bao nhiêu vật liệu tốt, nhà thầu không phải lúc nào cũng nói rõ.

Đơn giá thi công trọn gói cơ bản thường ở mức 1.500.000-2.000.000 đồng/m², gói tiêu chuẩn 2.000.000-3.500.000 đồng/m², còn gói cao cấp lên tới 3.500.000-5.500.000 đồng/m². Ba mức giá này chênh nhau tới 3,5 lần, sự khác biệt nằm ở chất liệu vách, độ dày sàn, và số lượng nội thất rời đi kèm. Nếu muốn hình dung con số cụ thể hơn cho một văn phòng vừa, có thể xem thêm 3 mức giá thi công văn phòng 100m² hết bao nhiêu tiền để đối chiếu. Báo giá theo hạng mục buộc nhà thầu phải tách bạch từng khoản đó ra, thay vì gói gọn trong một con số duy nhất.

Diện tích văn phòng ảnh hưởng đơn giá thế nào?

Diện tích càng lớn, đơn giá trên mỗi m² càng có xu hướng giảm. Theo 3B Design, với văn phòng trên 300m², đơn giá mỗi m² thường giảm 5-15% do nhà thầu tối ưu được chi phí quản lý, vận chuyển và nhân công. Đây là lý do vì sao hai văn phòng cùng phong cách, cùng vật liệu, nhưng khác diện tích lại nhận báo giá/m² khác nhau, không phải nhà thầu “chặt chém” bên nhỏ hơn.

Ngược lại, văn phòng dưới 100m² thường trả đơn giá thiết kế cao hơn, dao động 180.000-250.000 đồng/m², trong khi văn phòng 300-600m² có thể chỉ 140.000-180.000 đồng/m². Diện tích nhỏ không có nghĩa tổng tiền thấp, vì phần chi phí cố định (thiết kế, giám sát, vận chuyển) vẫn phải chia đều trên số m² ít hơn.

Đơn giá vách ngăn, trần và sàn theo m2

Ba hạng mục xây dựng chiếm phần lớn ngân sách phần thô của một văn phòng: vách ngăn (1,5-5 triệu đồng/m²), trần thạch cao (160.000-400.000 đồng/m²) và sàn nhựa vinyl (150.000-800.000 đồng/m²). Đây là những khoản dễ bị gộp mờ vào “chi phí thi công chung” nếu bạn không yêu cầu bóc tách.

Giá vách ngăn thạch cao, gỗ, kính

Vách ngăn văn phòng dao động 1,5-5 triệu đồng/m² tùy vật liệu, theo bảng giá thi công theo hạng mục của Nội Thất Thanh Liêm. Vách thạch cao rơi vào vùng giá thấp nhất trong khoảng đó, vách gỗ công nghiệp ở giữa, còn vách kính cường lực, loại phổ biến cho phòng giám đốc hoặc phòng họp cần ánh sáng tự nhiên, thường nằm ở đầu cao.

Loại vách	Khoảng giá tham khảo (VNĐ/m²)
Vách thạch cao	1.500.000 – 2.500.000
Vách gỗ công nghiệp	2.000.000 – 3.500.000
Vách kính cường lực	3.000.000 – 5.000.000

Chênh lệch không chỉ đến từ vật liệu bề mặt mà còn từ khung xương và phụ kiện đi kèm (bản lề, tay nắm, ron kính). Một bảng báo giá tốt phải ghi rõ loại khung, độ dày kính hoặc độ dày tấm thạch cao, nếu chỉ ghi “vách ngăn: 2 triệu/m²” mà không kèm thông số, rất khó biết bạn đang mua đúng loại vật liệu nào.

Giá trần thạch cao theo kiểu giật cấp

Trần thạch cao trọn gói tại TPHCM với khung xương Vĩnh Tường dao động 160.000-400.000 đồng/m² tùy loại khung xương và kiểu giật cấp, theo báo giá thi công trần thạch cao của Vĩnh Tường. Trần giật cấp, kiểu trần có nhiều tầng bậc để giấu đèn hắt hoặc tạo điểm nhấn, luôn đắt hơn trần phẳng vì tốn thêm khung xương và nhân công cắt ghép.

Riêng trần giật cấp khung xương Vĩnh Tường ở dạng chưa sơn bả matit có giá tham khảo 165.000-175.000 đồng/m². Nếu bảng báo giá của bạn ghi mức thấp hơn nhiều so với vùng này, hỏi thẳng nhà thầu xem đã bao gồm sơn bả và hoàn thiện hay chưa, chi tiết 3 mức đơn giá theo từng kiểu trần được phân tích riêng trong bài giá thi công trần thạch cao văn phòng theo m2, đây là khoản hay bị tách riêng để làm báo giá ban đầu trông rẻ hơn.

Giá sàn nhựa vinyl và nhân công lắp

Sàn nhựa vinyl giả gỗ hoàn thiện, gồm vật tư, nhân công và keo, dao động 150.000-800.000 đồng/m², còn riêng phần vật tư nằm trong khoảng 79.000-545.000 đồng/m² tùy độ dày và thương hiệu, theo bảng giá sàn nhựa giả gỗ của ThienHaFloor. Khoảng giá rộng như vậy phản ánh đúng thực tế: sàn 2mm dùng cho khu vực ít đi lại rẻ hơn nhiều so với sàn 3mm chịu tải cao dùng cho lối đi chính.

Phần nhân công lắp đặt thường tách riêng, phổ biến ở mức 20.000-60.000 đồng/m² tùy phương thức thi công, dán keo hay hèm khóa. Sàn dán keo mất nhiều công hơn hèm khóa nên đơn giá nhân công cao hơn, nhưng bù lại độ bám sàn chắc hơn, ít bị hở mép khi kê bàn ghế nặng lâu ngày.

Đơn giá bàn ghế, tủ và hệ thống điện mạng

Sau phần xây dựng, ba hạng mục tiếp theo quyết định cảm giác làm việc hàng ngày: bàn ghế nhân viên, tủ lưu trữ, và hệ thống điện mạng. Đây cũng là nhóm dễ bị đội chi phí nhất nếu số lượng nhân sự thực tế lớn hơn dự tính ban đầu.

Giá bàn ghế nhân viên theo phân khúc

Ghế xoay văn phòng phổ biến nhất ở phân khúc 2-5 triệu đồng/chiếc, có lưng lưới công thái học và tay vịn điều chỉnh; ghế cơ bản dưới 2 triệu, ghế cao cấp trên 6 triệu, theo bảng giá ghế xoay văn phòng của MyChair. Với văn phòng 20-30 nhân sự, chỉ riêng khoản ghế xoay đã có thể chiếm vài chục triệu đồng tùy phân khúc chọn.

Bàn làm việc cơ bản có giá khởi điểm từ 1.200.000 đồng/bộ trở lên, đã gồm lắp đặt. Con số này là mức sàn, bàn có ray dây điện âm, bàn nâng hạ điện, hoặc bàn liên hoàn nhiều chỗ ngồi sẽ đắt hơn đáng kể. Khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu, hỏi rõ đơn giá này áp dụng cho loại bàn nào, tránh so sánh “táo với cam”.

Giá tủ tài liệu và tủ locker theo chất liệu

Tủ tài liệu văn phòng có biên độ giá khá rộng theo chất liệu và kích thước, theo bảng giá tủ tài liệu của Nội Thất Đăng Khoa: tủ di động 300.000-700.000 đồng, tủ gỗ công nghiệp cỡ vừa 800.000-2.000.000 đồng, tủ cao 2-5 triệu đồng, và tủ sắt 1-3 triệu đồng. Tủ sắt thường được chọn cho khu vực cần chống cháy hoặc bảo mật hồ sơ, còn tủ gỗ công nghiệp phù hợp không gian cần đồng bộ thẩm mỹ với bàn làm việc.

Tủ locker cá nhân, nơi nhân viên để đồ dùng riêng, thường tính theo số ngăn thay vì theo m², nên khi so sánh báo giá cần quy đổi về đơn giá mỗi ngăn để công bằng giữa các đơn vị chào giá khác nhau về kích thước locker.

Chi phí hệ thống điện và mạng LAN

Hệ thống mạng LAN văn phòng cơ bản dao động 15-50 triệu đồng; nếu đầu tư bài bản gồm WiFi, VLAN, tủ rack và thiết bị tốt, mức thực tế tại Việt Nam rơi vào 30-80 triệu đồng, theo báo giá thi công mạng LAN doanh nghiệp của KTH Electric. Đây là khoản dễ bị bỏ sót nhất trong báo giá nội thất, vì nhiều nhà thầu nội thất không trực tiếp thi công phần điện nhẹ mà thuê lại đơn vị chuyên mạng.

Đơn giá nhân công đi dây mạng CAT6 chính hãng thường tính theo nút, khởi điểm từ 150.000 đồng/nút. Theo dự toán thi công nội thất văn phòng của Interoffice, chi phí dự kiến cho toàn bộ hệ thống điện, mạng thường được tính theo công thức: đơn giá trọn gói theo cấp độ hoàn thiện nhân với diện tích sử dụng, cộng thêm khoản dự phòng phát sinh 8-12%. Riêng phần điện nhẹ và hệ thống M&E có bảng phân tích chi tiết hơn trong bài chi phí lắp đặt hệ thống điện M&E cho văn phòng. Khoản dự phòng này không phải “phí phát sinh vô lý”, nó bù cho những điểm đấu nối, ổ cắm bổ sung mà bản vẽ ban đầu chưa lường hết.

Hiểu lầm thường gặp khi đọc bảng giá theo hạng mục

Con số thấp nhất trong 3 bảng báo giá chưa chắc là lựa chọn tốt nhất. Phần này chỉ ra vì sao báo giá giữa các đơn vị chênh nhau lớn, hạng mục nào hay bị bỏ sót, và cách so sánh công bằng giữa các nhà thầu.

Giá thấp nhất chưa chắc là báo giá đủ hạng mục

Cùng một văn phòng, một đơn vị báo 180.000 đồng/m² cho thiết kế, đơn vị khác báo 300.000 đồng/m², chênh lệch gần gấp đôi không hẳn vì “chặt chém” mà thường vì phạm vi công việc khác nhau. Có đơn vị tính thiết kế 2D sơ bộ, có đơn vị tính trọn gói cả phối cảnh 3D và bản vẽ kỹ thuật thi công chi tiết.

Tương tự với thi công: gói cơ bản 1,5-2 triệu/m² và gói cao cấp 3,5-5,5 triệu/m² khác nhau ở độ dày vật liệu, thương hiệu thiết bị điện, và số lượng nội thất rời đi kèm. Một số đơn vị còn báo giá thi công lên tới 4-10 triệu đồng/m² cho các dự án yêu cầu hoàn thiện cao cấp, theo khảo sát giá của Maison Interior. Nhìn một con số duy nhất mà không biết nó gồm gói nào, rất dễ chọn nhầm đơn vị báo giá thấp nhưng thiếu hạng mục.

Hạng mục dễ bị bỏ sót gây phát sinh chi phí

Hệ thống điện, mạng là hạng mục hay bị tách riêng khỏi báo giá nội thất chính, dẫn đến khoản phát sinh 8-12% khi tính đủ. Ngoài ra, phần sơn bả hoàn thiện trần thạch cao, phụ kiện vách kính (ron, bản lề cao cấp), và nhân công lắp đặt sàn theo phương thức dán keo thường bị gộp mờ hoặc bỏ qua trong báo giá sơ bộ, 5 khoản dễ đội vốn nhất theo dạng này được liệt kê chi tiết trong bài chi phí ẩn khi thi công văn phòng.

Cách phòng tránh đơn giản: yêu cầu nhà thầu liệt kê rõ từng hạng mục kèm đơn giá, thay vì chấp nhận một dòng “thi công trọn gói”. Nếu một hạng mục không xuất hiện trong bảng giá, ví dụ hệ thống mạng LAN, hỏi thẳng xem nó có nằm trong phạm vi hợp đồng hay không, tránh để đến lúc thi công mới phát sinh thêm.

Cách so sánh báo giá giữa các nhà thầu công bằng

Muốn so sánh công bằng, quy tất cả báo giá về cùng một cấu trúc: chi phí thiết kế theo m², chi phí thi công phần thô (vách, trần, sàn, điện) theo m², và chi phí nội thất rời (bàn, ghế, tủ) theo từng khu vực chức năng. Với văn phòng cải tạo lại từ mặt bằng cũ, cách bóc tách đơn giá theo từng hạng mục còn chi tiết hơn, tham khảo thêm ở bài dự toán chi phí cải tạo văn phòng cũ theo từng hạng mục. Khu vực giám đốc, phòng họp, quầy lễ tân thường được báo giá trọn gói theo phòng thay vì theo m², dao động 3-8 triệu đồng tùy khu vực, nên cần tách riêng khỏi phần tính theo m² để không bị nhầm đơn vị đo.

Sau khi quy về cùng cấu trúc, đặt các báo giá cạnh nhau theo từng dòng hạng mục, vách, trần, sàn, bàn ghế, tủ, điện mạng, thay vì so tổng số cuối cùng. Cách này lộ ra ngay đơn vị nào tính thiếu hạng mục, đơn vị nào dùng vật liệu thấp hơn để kéo giá xuống. Trước khi ký hợp đồng, việc đối chiếu bảng giá theo hạng mục vẫn là bước rẻ nhất để tránh phát sinh sau này.